Comprar um imóvel próprio ou investir em imóveis é o desejo de muitos brasileiros, contudo não é uma tarefa tão fácil e adquirir um imóvel vai muito além de um contrato de compra e venda.

A maioria de nós sabemos o quanto é difícil regularizar um imóvel devido a tamanha burocracia que enfrentamos no estado brasileiro.

Mas saiba que com a ajuda certa e conhecimento, fica fácil domar esse bicho de  sete cabeças. É o que veremos no texto a seguir.

O que é a regularização de imóveis?

A regularização de imóvel consiste no ato de levar ao conhecimento público  sua existência e adequá-lo às normas do plano diretor da cidade, obtendo todas as certidões e registros necessários para provar sua existência atestando que não há clandestinidade.

De maneira bem simples, é efetuar o registro  e  atualização da matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis responsável pela região em que se encontra o bem e, ainda, de maneira anterior ou posterior a edificação no terreno, a requisição do habite-se perante a prefeitura municipal, para atestar a legalidade da obra.

Por que a regularização de imóveis é importante?

A regularização do seu imóvel é importante para retirá-lo, primeiramente, da clandestinidade. 

Contudo o fator que mais influencia a necessidade de regularizar um imóvel, é atestar a propriedade do dono, pois um imóvel que não tem escritura e registro no cartório competente é o mesmo que uma pessoa que não tem cadastro no registro geral (RG), ou seja, é como se não existisse. 

A partir deste estado de inexistência e de ilegalidade, surgem diversos impedimentos para o suposto proprietário do imóvel, pois este sequer consegue provar que o imóvel é seu. 

Dentre os impedimentos está a dificuldade ou impossibilidade de alienar o bem e até mesmo a perda financeira relacionada ao valor do bem, pois um bem desregularizado não é atraente aos olhos de compradores.

Neste sentido, ainda existe a possibilidade de aplicação de multas, majoração de impostos e até mesmo a perda do bem! O que prova que é extremamente necessário ter o imóvel regularizado perante aos órgãos estatais.

Quais os tipos de regularização de imóveis?

Para que um imóvel seja considerado regularizado, ele necessita obter alguns documentos que, sem eles, o imóvel ficará na clandestinidade podendo sofrer sanções administrativas e perda de valor financeiro.

Dentre os documentos mais importantes, destacamos o Registro do Imóvel, a Escritura do Imóvel e o Habite-se.

A Escritura do Imóvel é um documento necessário quando se é feita a compra e venda de um imóvel, sendo obrigatória sua lavratura quando o bem tiver valor maior que 30 salários mínimos, conforme a explicação do art. 108 do CC.

Tal documento é uma espécie de contrato firmado perante ao cartório de registro de imóveis, entre o comprador e o vendedor, atestando a venda do bem.

Este, deve ser assinado por ambas as partes e será necessário futuramente, não só para atestar a transferência de titularidade, mas também para a emissão do Registro do Imóvel.

Já Registro de imóvel é um documento oficial lavrado também perante ao cartório de registro de imóveis, nele se atesta a propriedade do bem determinando quem é o atual dono efetivando a transferência da propriedade do imóvel.

A partir da emissão deste documento o atual proprietário passa a ser responsável por todos os encargos relacionados a ele, como as taxas e os impostos.

E qual a diferença entre a Escritura e o Registro?

Ambos, são documentos complementares, devendo coexistir para a regularização do imóvel. 

A escritura atesta a venda do bem, concedendo o direito de utilização do imóvel, já o registro confirma e efetiva a transferência do imóvel, confirmando a propriedade do bem e a transferência dos encargos relacionados a ele. Ou seja, como diz o linguajar comum “só é dono quem registra”.

Quanto ao Habite-se este é um documento lavrado pela prefeitura do local onde se encontra o imóvel, que atesta que o imóvel foi construído de acordo com as normas locais, estando apto para a habitação. Esta documentação é necessária tanto para novas construções quanto para reformas, devendo estar sempre atualizado perante a prefeitura.

Qual o custo da regularização de imóveis? 

A regularização de imóvel não tem um custo fixo, este pode variar de município para município, entretanto, em média, o valor para regularizar um imóvel gravita em torno de 4% do valor do imóvel, este valor é pautado pelo Imposto Sobre Serviços (ISS).

Isso quer dizer que, para regularizar um imóvel de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil) o preço a ser pago é de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil), já um imóvel de R$ 100.000,00 (cem mil) tem o custo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Conforme o exposto, este valor varia, pois trata-se de um imposto municipal, neste sentido, aconselha-se contato com um advogado especializado no ramo imobiliário para evitar aborrecimentos futuros.

O que é necessário para regularizar um imóvel?

A priori, devemos ressaltar que pode haver diferenças entre os municípios os quais estão localizados os imóveis, devendo, então, sempre que possível consultar todos os documentos necessários.

Contudo, de maneira geral, para regularizar um imóvel são necessários os seguintes documentos:

Em primeiro lugar o contrato de compra e venda para demonstrar a posse do bem. Posteriormente a escritura do imóvel, o registro do imóvel, o projeto arquitetônico e o alvará da construção, o habite-se atualizado e por último a certidão negativa de débitos.

Como regularizar um imóvel?

Apesar da burocracia assustar quem pretende regularizar o imóvel, neste tópico iremos explanar de maneira objetiva o processo de regularização do imóvel, lembrando que cada município pode apresentar requisitos diferentes, então faremos um resumo dos principais requisitos.

Primeiramente quem quer regularizar um imóvel deve ir a um cartório de registro de imóveis, com o contrato de compra e venda do bem, para dar entrada na escritura do imóvel, passo essencial para continuidade da regularização do imóvel.

Com a escritura em mãos, deve-se fazer a solicitação do registro do imóvel, que como já falado no texto, é o documento hábil para provar a transferência da propriedade do imóvel, afinal “só é dono quem registra”. 

Segundo passo é verificar se o imóvel tem alguma construção edificada ou obra em andamento no terreno, caso a resposta seja positiva, deve-se requerer o habite-se junto a prefeitura local. Nos casos de mero terreno, deve-se requerer o alvará de regularização.

Ultrapassado estes procedimentos perante a prefeitura municipal, é importante dirigir-se à Receita Federal mais próxima e requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND).

Após a realização destes passos é necessário retornar ao cartório de registro de imóveis no qual foi dada entrada na regularização do bem, com toda documentação já adquirida e solicitar a averbação do imóvel, que nada mais é que o órgão oficial (cartório) atestando que o imóvel está regularizado e apto para existir legalmente.

Quem pode fazer a regularização de imóveis?

A regularização de imóveis pode ser feita pelo dono proprietário do imóvel ou por terceiro indicado por este, mediante procuração dotada de poderes para tal.

No mais é importante procurar advogado especializado em direito imobiliário, um arquiteto ou engenheiro para te auxiliar em todo processo para obter a regularização de forma hábil e certeira.

Quais os riscos de ter um imóvel não regularizado? 

Os riscos de ter um imóvel que não está regularizado são diversos.

O dono que não tem o imóvel registrado no seu nome, por exemplo, pode vir a perder o bem por culpa de ação judicial que o antigo dono sofreu e, como dono é quem registra, o bem vai estar apto para ser penhorado em nome do antigo dono. No direito chamamos este fenômeno de evicção.

Existe também a possibilidade da aplicação de multas e até mesmo a demolição forçada das edificações no terreno, caso este não tenha sido construído de acordo com as regras municipais, pois se está em discordância com a legislação municipal este sera conciderado ilegal.

Ainda, em casos extremos, poderá ocorrer a perda do terreno sem qualquer indenização. São casos onde particulares se apossam de terreno público e os negociam como se deles fossem,  é sabido que bens públicos são inalienáveis.

A consulta, bem como a regularização dos imóveis, são importantes para manter a saúde financeira do seu núcleo familiar, bem como evitar cair em golpes ou fraudes. Ser bem acompanhado neste processo e tomar todas as precauções cabíveis é o melhor caminho para evitar aborrecimentos.

Qual o prazo para a regularização de um imóvel?

O tempo para regularização do imóvel vai depender de quanto o dono está empenhado em fazê-lo.

De maneira geral podemos dizer que o processo dura de 10 dias a mais de um ano.

Conforme o artigo 188 da Lei n° 6.015/73, que dispõe sobre registros públicos, recentemente alterada, este prazo é de 10 dias! Mas somente em casos onde toda a documentação está presente, faltando mesmo somente a averbação.

Contudo, este prazo poderá se estender enquanto faltar a apresentação da documentação requerida, ou seja, conforme foi dito no início deste tópico, tudo dependerá do empenho de quem está regularizando o imovél e do auxílio que este está tendo para romper a desburocratização.

Como regularizar um imóvel sem escritura?

A solução mais rápida e fácil é tentar encontrar o contrato de compra e venda ou os antigos donos do imóvel e, junto deles, ir ao cartório de registro de imóveis e realizar a escritura do imóvel.

Neste caso, é necessário fazer contato anterior com o cartório para verificar toda documentação necessária para validar o ato, como RG, CPF, certidão de casamento, entre outros.

Todavia, existem terrenos antigos que nunca tiveram escritura ou qualquer regulação, bem como existem negócios que foram realizados, como diziam os antigos, “no fio do bigode”, ou seja, a base de confiança sem qualquer documento apto a provar o acontecido.

Nestes casos é aconselhado a utilização do usucapião. O usucapião é um procedimento que pode ser feito extrajudicialmente em cartório de registro de imóveis ou judicialmente mediante ação proposta na vara competente. Seu objetivo é provar que a propriedade pertence ao atual e suposto dono. 

Cumpre informar que o usucapião extrajudicial e judicial tem requisitos diferentes e detalhes que devem ser observados para determinar qual procedimento deverá ser tomado, sendo essencial a presença de um advogado especializado no ramo imobiliário para determinar qual destes será mais vantajoso e menos custoso.

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