O Built to suit é uma modalidade de aluguel relativamente nova, ao menos para nós brasileiros. 

Sua criação é de meados de 1950, porém somente em 2012, através da Lei nº 12.744/12, o Brasil introduziu no ordenamento jurídico de maneira oficial esta modalidade de aluguel.

O built to suit ou “construir para servir” é um modelo de negócio interessante para empresas de médio e grande porte. Sua utilização pode otimizar os lucros e diminuir todo o processo de logística relacionado a construção da estrutura física da empresa.

O que é built to suit?

Afinal, o que é o Built to Suit? O Built to suit é uma modalidade de contrato de aluguel, onde o locatário faz uma “encomenda” do que ele espera do imóvel antes mesmo de fechar o contrato.

Este contrato envolve tanto a locação como a empreitada. Ou seja, é uma operação financeiro-imobiliária onde o locatário solicita ao locador a entrega de um imóvel, para o aluguel, com a construção de edificações segundo suas necessidades.

Por exemplo: João, dono de uma rede de hospitais, solicita a Maria, dona de um terreno em determinada localidade, que ela reforme ou construa toda uma estrutura personalizada no terreno para atender as logísticas do empreendimento de João (hospital), para que ele possa alugar o terreno já adaptado a suas necessidades.

Em suma, é um contrato de aluguel/empreitada de longa duração, com prazo determinado, onde terceiriza-se toda a logística de manutenção e construção das edificações que são feitas nas medidas especificadas por quem aluga. 

Contrato de built to suit?

O contrato de built to suit, apesar de ser o “diferentão” entre os contratos de aluguel, responde a todos os requisitos necessários aos contratos, como agente capaz, forma prescrita ou não proibida pela lei e objeto lícito com observância às determinações do Código Civil e a lei de aluguéis e regras gerais do direito.

Ou seja, o contrato de built to suit, nada mais é que um contrato atípico estipulado pelas partes, vinculado às normas gerais do direito brasileiro (art. 425 do Código Civil).

Por ser um contrato atípico, ele tem algumas características próprias e únicas, vejamos:

• O contrato é firmado por prazo determinado. Apesar de não ter um limite legal, sua duração é em média de 15 anos, podendo ser maior e renovável a depender das partes;
• O imóvel é reformado ou construído de acordo com as especificações requeridas pelo locatário;
• O locatário é determinado antes de iniciar as obras ou fechar contrato;
• Possibilidade de renunciar a revisão dos valores de aluguel, garantindo um valor fixo durante toda a duração do contrato;
• Impossibilidade de extinção unilateral do contrato, ou seja, impossibilidade de denúncia, salvo se for mediante pagamento de multa convencionada que não poderá ser maior que a soma de todos os aluguéis que irão vencer.

No mais, o built to suit responde a aplicação das leis de Processo Civil e a Lei de aluguéis.

Quando o contrato é assinado?

O contrato será assinado de forma antecipada a ocupação do locatário e a efetiva edificação de obras no imóvel. Para a assinatura deste tipo de contrato, é necessário extensas negociações e a predefinição de muitos detalhes.

Neste sentido, ambas as partes vão antes de mais nada pôr em mesa as suas necessidades e valores. O locatário terá de entregar um projeto especificando o que precisa no imóvel para alugá-lo. Por sua vez, o locador irá determinar sua possibilidade de realização e os custos que terá com a obra ou reforma.

Após chegar a um valor razoável que englobe o valor do aluguel do imóvel, os custos de logística, de materiais e mão de obra, o locador irá negociá-lo com o futuro locatário. Se tudo correr bem, assina-se o contrato e iniciam-se as obras.

A assinatura prévia do contrato é importante, pois seria grande o prejuízo caso o locador de início as obras e o locatário desista do empreendimento.

Prazo do contrato

Não há na legislação pertinente ao tema qualquer que seja a limitação temporal para os contratos de built to suit.

Ocorre que por ser um contrato de grande complexidade, que demanda, além do aluguel, todo um processo de manutenção e realização de obras por parte do locador, normalmente seu prazo é longo.

Em média, um contrato de built to suit, dura 15 anos, não obstante, há a constatação de contratos que duram até 50 anos, podendo ainda ser renovados, segundo a vontade das partes.

Ou seja, é um contrato de vigência determinada, mas sem limites para sua duração, ficando a escolha das partes a duração máxima do mesmo.

Rescisão do contrato

A denúncia no contrato de built to suit é totalmente possível, mesmo que seja uma exceção nesta modalidade de contrato. Afinal o ordenamento jurídico não pode vedar o direito potestativo da parte contratante de não manter-se  vinculada a força a uma relação jurídica.

Neste sentido, apesar da Lei determinar que em regra não poderá ter a denúncia antecipada da relação contratual, conforme o § 2º do art. 54-A da Lei n° 8.245/91, é permitida a exceção mediante o pagamento de contraprestação adequada, vejamos: 

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Isto posto, percebemos que há uma limitação quanto ao valor da multa contratual estabelecida e que este não pode passar a somatória dos aluguéis restantes.

Este tipo de característica contratual é deveras importante, pois é uma forma de garantir o cumprimento das obrigações reciprocamente assumidas pelas partes no contrato de built to suit. O contrato é feito para ser cumprido, principalmente quando envolve grandes cifras, como é o caso deste modelo contratual.

Legislação diante o built to suit 

A legislação referente ao built to suit é algo bastante indefinido e pouco referenciado na legislação brasileira. Por isso, usa-se a lei de locações de imóveis a Lei n° 8.245/91, chamada de lei de aluguéis, para definir algumas características pertinentes a este tipo de contrato de aluguel/empreitada.

A priori, a Lei n° 12.744/12 trouxe uma alteração no art 4º da Lei de aluguéis e adicionou o art. 54-A na mesma lei.

O art. 4º trás uma determinação importante em seu texto muito valiosa para os contratos de built to suit, que é a vedação legal do locador (dono do imóvel alugado) de reaver o bem antes do término do contrato. 

Por óbvio, há exceção, que é a possibilidade de reaver o imóvel a partir do pagamento da cláusula penal ou multa contratual. Contudo vale ressaltar que não é uma opção muito viável, afinal a edificação ou a reforma feita no imóvel foi personalizada para o atual locatário, o que pode dificultar o aluguel para outras empresas, tendo em vista a incompatibilidade entre a construção e as necessidades do próximo locatário.

Outra especificação importante trazida por esta Lei é a descrita em seu art. 54-A, que basicamente determina que estes contratos serão feitos por tempo determinado. Ou seja, não tem duração “aberta” no tempo, via de regra, seu início e fim estão pautados no contrato e podem ser renovados pelas partes, contudo é de duração determinada.

Além disso, o § 1º deste mesmo art. 54-A da Lei n° 8.245/91, traz consigo uma das, senão a mais importante determinação para este tipo de contrato, que é a possibilidade das partes compactuarem pela renúncia da revisão dos valores de aluguel durante o prazo de vigência do contrato.

Por que tal determinação é importante? Conforme falado no texto, a duração deste tipo de contrato é determinada e de grande duração, sendo sua vigência, em média, de 15 anos. 

Ou seja, caso o locatário, durante o contrato perca parte de sua capacidade financeira, vindo a passar por um período de recessão ou inadimplência, ele poderia pedir a revisão dos valores do aluguel, o que manifesta grande desvantagem para o locador, afinal este está cobrando no aluguel o preço embutido da obra ou reforma, logística, aluguel do terreno e manutenção do mesmo. 

Mas a real importância deste parágrafo é a de que o locatário terá um aluguel de preço fixo no tempo, o que lhe traz segurança financeira, pois sabe que durante todo o contrato o valor a ser pago será o mesmo, caso assim seja ajustado.

Valor do aluguel 

Elaborar o valor do aluguel no built to suit é um desafio e tanto. É necessário toda uma equipe ou experiência do locador para pré-definir o valor do aluguel antes de poder negociá-lo com a empresa

As dificuldades se devem a fatores como: o tamanho do terreno, a localização, o tipo de edificação ou reforma (infraestrutura), custo de mão de obra, custo de manutenção e a duração do aluguel.

Todos esses custos devem ser calculados e embutidos no valor final a ser cobrado da empresa locatária do imóvel, e ainda conseguir o aval destes para iniciar o projeto.

Justamente por ser algo complexo que as grandes e médias empresas fazem essa espécie de terceirização desta logística. O intuito do locatário é alugar o empreendimento pronto, sem se preocupar com a edificação do imóvel ou a manutenção do mesmo.

Vantagens do built to suit

As vantagens são inúmeras, afinal a empresa que adere a este tipo de contrato já adquire o imóvel pronto, segundo suas especificações, sem deslocar tempo, logística e pessoas para atingir este fim.

É justamente neste ponto que se apoia a existência deste tipo de contrato. A empresa aluga um imóvel tendo certeza que ele vai estar dentro das suas especificações, sem ter que se envolver diretamente nisso.

Alguns tipos de empreendimentos necessitam de instalações elétricas específicas, corredores de logística, reforço no piso para aguentar alguns maquinários dentre outras coisas que para a empresa locatária é mais vantajoso alugar pronto do que mandar fazer.

Ademais, um fator importante para o empresário que adere a este tipo de aluguel, é de que a gestão de manutenção do imóvel é de responsabilidade do locador. Assim, perante a toda essa espécie de terceirização, o dono do empreendimento (locatário) pode direcionar o seu tempo e capital, seja ele pessoal ou financeiro, para o que realmente importa: o desenvolvimento do empreendimento.

O locador vai ter um custo fixo mensal e a vantagem de ter um imóvel sob medida, sem falar nas vantagens tributárias sobre os valores de aluguéis, como o possível abatimento no imposto de renda.

Há vantagens também para o dono do imóvel, o locador. Apesar deste modelo demandar um grande investimento e ter baixa liquidez, o locador  terá feito um contrato estável e de longa duração com grandes empresas, que por sua vez tem a capacidade de garantir o pagamento dos aluguéis, o que traz certa segurança para o locador. No mais, ao término do contrato, o locador ainda será dono do imóvel e da edificação feita nele, paga pelo locatário.

Riscos do built to suit

Os riscos são intrinsecamente ligados e opostos às vantagens. Ao mesmo passo que se cria toda uma infraestrutura personalizada para o locatário, estes tipos de projetos normalmente só tem um cliente, especificamente o que pretende celebrar o contrato. 

Vejamos: um determinado hospital encomenda a edificação de uma estrutura segundo suas necessidade, ao terminar o contrato, o dono do imóvel, dificilmente achará outro cliente determinado a alugar exatamente aquele tipo de edificação, o que pode atrapalhar futuramente o auferimento de lucro por parte do locador.

No mais, os grandes valores de aluguéis são outro empecilho para este tipo de contrato, pois os locatários podem não querer renovar e, como citado acima, o que o locador vai fazer com a obra personalizada, feita para o antigo locatário?

O built to suit envolve o dispêndio de muito capital financeiro para ambas as partes contratantes, o que faz necessário ter o acompanhamento de profissionais especialistas neste tipo de contrato, para que nenhuma parte saia prejudicada no futuro.

Built to suit em fundos imobiliários

Estes tipos de contratos podem ser bem atraentes quando falamos de renda constante. O atrativo são os seus rendimentos e a estabilidade extra trazida pelos imóveis relacionados a contratos de built to suit.

Diferente dos fundos imobiliários típicos, os contratos built to suit recebem certa blindagem em relação à inadimplência, à vacância do imóvel e das constantes revisões referentes aos valores de aluguel que costumam ser baseadas no IGP-M.

Além de ter seu reajuste baseado na inflação, nos fundos imobiliários de built to suit, os contratos deste modelo são de duração estendida. Conforme o texto expressa, em média de 15 anos, ou seja, diminui os riscos de vacância e consequente prejuízo ao investidor.

Assim, o investimento em fundos imobiliários que aderem o built to suit é vantajoso e de menor risco, pois carrega consigo vantagens como:

• Rentabilidade de maior duração no tempo (contratos longos);
• Rentabilidade financeira maior a longo prazo do que os demais fundos imobiliários;
• Ausência de revisionais, salvo quando acordado entre as partes;
• Maior estabilidade e segurança de modo geral, comparado aos demais fundos.

A conclusão é de que, apesar de algo relativamente novo e pouco regulado, tal atividade financeira é muito importante para o desenvolvimento industrial, comercial e financeiro do Brasil como um todo. Tal modalidade de contrato além de atrair capital estrangeiro, permite o desenvolvimento de toda cadeia produtiva trazendo certa segurança para os envolvidos.

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