O mercado imobiliário é dinâmico e, por isso, muito complexo. Desde tempos remotos, ele é gerador de capital, empregos, renda para o país e, sobretudo, um instrumento que propicia o direito à moradia, direito social e fundamental garantido pelo art. 6º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

A urbanização provocou crescimento do mercado imobiliário, tornando-o extremamente competitivo e fazendo surgir formas de morar, construir, habitar; diferentes tipos de relações, como a de locador e locatário, vendedor e comprador; e diversos empreendimentos imobiliários e negócios regulados pelo Direito Civil e pelo Direito Imobiliário.

Um desses negócios, cada vez mais crescente, trata-se da incorporação imobiliária, praticada por incorporadoras e construtoras há décadas. Essa transação possui regras complexas, por isso preparamos este artigo para que você possa entender e esclarecer dúvidas sobre esse tema.

O que é incorporação imobiliária?

É muito comum nos depararmos, em rodovias e cidades, com grandes anúncios de empreendimentos imobiliários. Nas cidades, cada vez mais, terrenos de todos os tamanhos são tomados por prédios em poucos meses. Esses prédios, em sua maioria, fazem parte do processo de incorporação imobiliária.

Essa atividade empresarial, de forma geral, é o processo em que unidades isoladas entre si, que compõem um condomínio, serão construídas em um terreno com o objetivo de serem comercializadas para terceiros. As unidades isoladas, ou autônomas, podem ser residenciais, como apartamentos, ou comerciais, como salas para lojas ou escritórios, por exemplo.

Lei de incorporação imobiliária

A lei que regulamenta as incorporações imobiliárias e os condomínios é a Lei nº 4.591/64. De acordo com ela, em seu art. 1.º, “as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma”.

Sendo assim, os prédios objetos de uma incorporação imobiliária formam um condomínio. Ainda de acordo com a Lei nº 4.591/64, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. 

Essa lei dispõe, portanto, sobre as regras que regem um condomínio e o processo de incorporação imobiliária.

Figuras principais da incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é um processo complexo, com algumas figuras envolvidas: o proprietário do terreno vendido para a construção do empreendimento, a construtora que irá realizar a obra, a incorporadora que realizará a venda das unidades e o terceiro que irá comprar uma ou mais unidades autônomas.

O incorporador é a figura que promove a incorporação imobiliária. A Lei nº 4.591/64 dispõe em seu art. 31 que podem promover a iniciativa de uma incorporação, as seguintes pessoas:

(i) o proprietário do terreno;

(ii) o promitente comprador;

(iii) o promitente cessionário;

(iv) o construtor;

(v) o corretor de imóveis.

De acordo com o art. 29 da mesma lei, o incorporador pode ser uma pessoa física ou pessoa jurídica, não obrigatoriamente profissional da área imobiliária que coordena e leva a termo a incorporação, responsabilizando-se pela entrega, no prazo, das obras concluídas. O incorporador recebe esse nome, porque o prédio é “incorporado” ao terreno.

O construtor ou a construtora são responsáveis pela efetiva construção do empreendimento imobiliário, com base no art. 48 da Lei.

Além do incorporador e do construtor, há a figura do proprietário do terreno onde será realizado o empreendimento imobiliário e o promitente comprador das unidades autônomas. Ao promitente comprador, para sua defesa e proteção perante as incorporadoras e construtoras, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos aspectos correspondentes à relação de consumo caracterizada nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis integrantes de incorporação imobiliária.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora

É comum haver confusão entre incorporadora e construtora, principalmente em decorrência do art. 31 da Lei nº 4.591/64, que dispõe que o construtor pode figurar como incorporador. Porém, as funções de cada figura no processo de incorporação imobiliária é diferente.

A incorporadora é responsável por todo o processo administrativo e jurídico da incorporação. Realiza a análise e compra do terreno onde será feita a incorporação, análise da viabilidade comercial, econômica e ambiental do empreendimento, divulgação do negócio, venda das unidades autônomas e entrega dos imóveis. 

A lei traz diversas funções exclusivas do incorporador e determina que, em regra, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Já a construtora é a responsável por colocar a “mão na massa”, pois é ela que realizará a obra, podendo contratar uma empreiteira para auxiliar nesse processo.

De acordo com a Lei n.º 4.591/64, o contrato, realizado entre a construtora e a incorporadora, deve ser estabelecido o projeto, o memorial descritivo das edificações, o prazo da entrega das obras, as condições e formas de sua eventual prorrogação. 

Fica a cargo da construtora todas as atividades envolvidas na obra, desde a elaboração do projeto de construção civil e arquitetônico, contratação de mão de obra, compra de materiais e equipamentos.

Como iniciar o processo de incorporação imobiliária?

O processo de incorporação imobiliária compreende um conjunto de ações. O processo se inicia com a busca do terreno e análise da viabilidade econômica e ambiental do negócio. Ao encontrar o terreno, a incorporadora realiza a compra do mesmo. 

Essa fase se concretiza com a confecção do projeto, memorial descritivo, plantas e cronogramas de obras. Estes documentos devem ser levados aos órgãos municipais e estaduais competentes para aprovação. 

Quando houver a aprovação e expedição do alvará para a obra, o incorporador deve proceder à averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis. Após, pode iniciar a confecção de propagandas, anúncio do empreendimento, construção e venda das unidades autônomas.

O primeiro passo de busca e estudo do terreno deve ser minucioso, compreendendo análise das leis municipais, como o Plano Diretor, de onde se encontra o local para a obra. Junto a isso, é fundamental realizar análise da viabilidade ambiental da obra, para que o empreendimento não cause nenhum dano ao meio ambiente e a população.

É necessário também um estudo da viabilidade econômica, pois muitos empreendimentos se iniciam e não são finalizados por não estarem localizados em um local com potencial, podendo não ter uma margem de vendas lucrativas.

Ao finalizar todas as análises e, finalmente, comprar o terreno onde a incorporação será feita, o incorporador deve partir para uma das fases mais burocráticas: reunir os documentos obrigatórios e levá-los a registro no Cartório de Imóveis.

Quais os documentos necessários para o processo?

De acordo com o art. 32 da Lei nº 4.591/64, para alienar ou onerar as frações ideais de terrenos que corresponderão às futuras unidades autônomas, o incorporador deve primeiro levar o memorial de incorporação do empreendimento a registro no Cartório de Imóveis competente, incluindo os seguintes documentos:

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
• Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• Instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
• Minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem a ser construída comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Toda essa documentação é fundamental para a incorporação e, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório. De acordo com a lei, os oficiais do registro de imóveis terão 10 (dez) dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro. 

Satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 10 (dez) dias úteis para fornecer a certidão de registro. Na prática, o processo de registro é mais moroso, por ser muito burocrático e depender da apresentação de muitos documentos.

Quais as etapas da incorporação imobiliária? 

As etapas devem ser feitas em sequência a fim de garantir o sucesso do negócio. Como já citado, a primeira etapa é a escolha, análise, busca e compra do terreno onde as unidades autônomas serão construídas. Após a aquisição do terreno, o incorporador deve proceder à confecção do memorial descritivo das especificações da obra projetada e o projeto definitivo da obra. 

O projeto deve ser submetido à aprovação pelos órgãos municipais competentes a fim de ser expedido o Alvará de Construção, para então o incorporador reunir os documentos elencados no art. 32 da Lei nº 4.591/64 e levá-los a registro no Cartório de Imóveis local. O registro da incorporação imobiliária no cartório de imóveis torna possível a venda dessas unidades autônomas de prédios que ainda estão em construção.

Com a expedição da certidão após o registro, a divulgação do empreendimento pode ser iniciada. Recomenda-se que a divulgação seja feita apenas após a efetivação do registro. 

A divulgação é o pontapé inicial para as vendas, pois os promitentes compradores tomam ciência do negócio. Junto a isso, a construção pode ser iniciada. Após a finalização das obras é feita a entrega dos imóveis para os compradores.

Existe tributação para incorporação imobiliária?

O regime de tributação da incorporação imobiliária depende do planejamento societário da incorporadora. O planejamento societário é a forma jurídica que a empresa responsável pela incorporação irá assumir. A depender da forma jurídica, a incorporadora pode estar sujeita a três tipos de tributação, são eles: o lucro presumido, lucro real e o regime especial de tributação (RET).

A tributação por lucro presumido determina a base de cálculo do imposto de renda e da contribuição sobre o lucro líquido (CSLL). Nesse regime, a apuração do IRPJ e da CSLL tem uma base de cálculo prefixada por lei, com uma margem de lucro específica, que sofre alterações de acordo com a atividade da empresa. As alíquotas são, basicamente, de 8% para IRPJ e 12% para CSLL nas atividades comerciais e de 32% para ambos os tributos no caso de prestação de serviços.

Já no regime de lucro real, o imposto é calculado sobre o lucro líquido do período de apuração, considerando valores a adicionar ou descontar conforme as compensações permitidas pela lei. O lucro real é o regime adotado onde o PIS e a COFINS são não cumulativos. O regime especial de tributação (RET) é aplicável quando o incorporador utiliza o patrimônio de afetação. No RET a tributação é de 4%, de acordo com o art. 4.º da Lei nº 10.931 de 2004.

Percebe-se, pelas regras de tributação e por todas as outras regras, que o processo de incorporação imobiliária é muito complexo. Sendo assim, antes de iniciar este negócio é fundamental que o incorporador busque auxílio de profissionais como contadores e advogados. 

A incorporação imobiliária deve ser feita de forma segura e clara para que, ao final do processo, não haja litígios judiciais envolvendo a incorporadora, construtora e compradores.

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