O contrato de empreitada é algo extremamente comum no mundo da construção civil. Trata-se de um contrato bilateral realizado entre o dono de uma obra (contratante) e uma pessoa física ou empresa construtora ou incorporadora, que assume a empreitada podendo até definir uma subempreitada.

Este tipo de contrato, é regulado pelo nosso código civil entre os arts. 610 a 626 e pela CLT – Consolidação das Leis do Trabalho, nos arts. 78 e 455, que trazem detalhes que devem ser observados cuidadosamente para não trazer surpresas futuras desagradáveis às partes da relação jurídica.

Neste artigo iremos falar um pouco sobre o que é uma empreitada e os detalhes que gravitam sua existência, inclusive sobre os contratos de empreitada.

O que significa empreitada?

A empreitada é um contrato entre o dono da obra e o empreiteiro onde o segundo se responsabiliza pela realização de uma obra ou conjunto delas, de acordo com as normas estabelecidas neste instrumento de contrato.

Um detalhe importante deste tipo de negócio é que após a contratação e assinatura do contrato, o empreiteiro tem a liberdade quase que total para administrar a obra, sem que exista ordem hierárquica ou subordinação entre ele e o dono da obra. 

A liberdade é quase total, pois devemos nos atentar ao modelo de empreitada  escolhido e aos detalhes que podem vir a constar no contrato.

Outro fator interessante deste modelo de negócio é a inexistência de vínculo empregatício entre o dono da obra e a empresa que realiza a empreitada, bem como seus funcionários, o que o torna bem atraente.

Quais os tipos de empreitada?

Existem diversos tipos de empreitadas ou nomenclaturas para se referir a elas, e tudo depende do tipo de contrato estabelecido entre as partes negociantes. Em todas elas o empreiteiro pode ser responsável pela obra inteira ou parte específica dela, a depender do acordado. Assim podemos considerar como principais:

Empreitada de mão de obra ou lavor: neste modelo, o dono da obra oferece apenas o material para a construção e a empresa responsável pela empreitada fica encarregada pela contratação de mão de obra e pela administração da obra.

Empreitada mista:  aqui, o empreiteiro fica responsável por todos os aspectos da obra, ele quem faz a contratação do pessoal, a compra dos materiais, fiscaliza e entrega da obra, bem como assume todos os riscos advindos dela. Ao contratante cabe somente a parte de remunerar o empreiteiro pelo trabalho realizado. 

Empreitada sob administração: o dono da obra é quem contrata a mão de obra e compra os materiais, contudo fica para o empreiteiro a responsabilidade de administrar o pessoal  e o material fornecido pelo dono da obra.

Além destes três modelos  principais, existem variações ou submodelos de contratos principais que são, a:

Empreitada integral: este modelo é mais comum nas relações entre  administração pública e empreiteiras. Aqui o empreiteiro tem a responsabilidade de finalizar a obra, realizar a limpeza do local, instalar os bens requeridos e atestar o funcionamento pleno da obra.

Empreitada por preço máximo: comumente os valores dos materiais e necessidades da obra variam no tempo. Neste modelo se estabelece um teto máximo de gastos, o qual a obra não poderá ultrapassar.

Empreitada por valor reajustado: diametralmente oposta à empreitada por preço máximo, neste caso, ciente das variações do mercado, os contratantes negociam previamente, em comum acordo, um índice para reajuste de preços.

Empreitada por preço de custo:  a empreiteira fica responsável por todos os aspectos, igual a empreitada mista. Contudo, ela receberá no final da obra exatamente o valor gasto com a mão de obra, os materiais e as demais nuances, além do lucro que ficou definido em contrato.

Qual a diferença entre empreitada e prestação de serviços?

Apesar de parecem iguais a “olho nu”, existem diferenças substanciais entre elas, que por sua vez permitem que uma possa vir a ser mais vantajosa que a outra, de acordo com a necessidade e a disposição financeira de cada contratante.

Assim, não devemos confundir prestação de serviço com o contrato de empreitada, e isso deve estar muito claro no contrato celebrado.

Vamos as principais diferenças:

Quanto à relação trabalhista: Na prestação de serviço os contratados devem cumprir com horas de trabalho e estão subordinados diretamente ao dono da obra. Já na empreitada, não há o cumprimento de horas nem mesmo subordinação ao dono da obra, o objetivo é entregar a obra pronta, todos os detalhes são de responsabilidade da empreiteira, que não tem qualquer vínculo empregatício com o dono da obra..

Quanto a direção: Contrário a prestação de serviço, o dono da obra, na empreitada, não gerencia nem supervisiona qualquer tarefa do empreiteiro, quando o prestador de serviço fica diretamente subordinado ao dono da obra que o dirige e fiscaliza.

Quanto à responsabilidade: o empreiteiro tem responsabilidade total pela obra, os contratados para execução da mesma, bem como por sua entrega nos detalhes estabelecidos. Já no contrato de prestação de serviço, a responsabilidade é exclusivamente vinculada ao serviço por ele prestado e não por toda obra.

Quanto aos riscos: quanto ao prestador de serviços, o contratante que assume a responsabilidade (cabendo sempre ações de regresso quanto a erro deste). Quando na empreitada este assume integralmente toda responsabilidade pela execução da obra.

Quanto ao objeto: na empreitada o objeto do contrato é a própria obra e a remuneração não é baseada no acordo e não nas horas trabalhadas. Quando se trata de prestação de serviços, o objeto é a atividade pelo qual este foi contratado e terá sua remuneração baseada em horas trabalhadas.

Como funciona o contrato de empreitada?

O contrato de empreitada funciona de maneira simples, apesar de existir um mar de complexidade envolvendo a elaboração dos contratos.

Sendo direto, uma determinada pessoa, física ou jurídica, detém a necessidade de fazer uma obra de porte médio ou grande e resolve contratar uma empresa especializada para realizar todo o processo.

O dono da obra realiza um projeto do que pretende ter como produto final, o apresenta a empreiteira interessada na realização da obra e a partir daí negociam a melhor forma de realizar o contrato com considerações mútuas.

Havendo o aceite da empresa responsável pela empreitada, dar-se-á início às obras sob sua responsabilidade, onde ela deverá se ocupar de fiscalizar e gerenciar toda obra e entregá-la conforme o projeto do dono da obra, que em contrapartida arcará com uma remuneração e apenas terá o trabalho de aguardar o fim da obra.

A ausência de vínculos empregatício e a delegação de toda administração da obra, inclusive das responsabilidades advindas dela, é algo extremamente vantajoso para o dono da obra, pois assim se ganha tempo, economiza-se com os gastos relacionados a logística e evita futuros entraves judiciais trabalhistas.

Quais os requisitos para o contrato de empreitada?

O contrato é firmado para execução de uma determinada obra de acordo com o projeto do dono dela. Sendo assim, todos os detalhes devem estar claramente descritos neste instrumento para que se possa atingir seu fim sem qualquer entrave ou aborrecimento pelas partes contratantes. 

Seguindo esta linha de raciocínio é importante que constem no contrato alguns requisitos que irão garantir o desenvolvimento saudável desta relação. 

Isto posto, devemos ter como requisitos em um contrato de empreitada:

• Identificação completa das partes;
• Prazos para conclusão e possíveis prorrogações ;
• Descrição detalhada de todos os serviços que deverão ser prestados;
• Forma de pagamento, constituição de índice para juros e atualização monetária em caso de atraso de pagamento;
• Descrição detalhada das obrigações do contratante e do contratado;
• Cópia do projeto da obra;
• Possibilidade ou não de contratação de subempreiteiras.

Por obvio, cada tipo de obra terá requisitos inerentes a suas necessidades, mas de maneira geral, estes são os pontos que não podem faltar de maneira alguma no contrato de empreitada.

Quais os cuidados para essa modalidade de serviço?

Toda pessoa física ou jurídica que pretende contratar uma empreiteira, assim como em qualquer celebração negocial, deve procurar saber mais sobre o futuro parceiro comercial. 

O contratante deve procurar saber sobre a atuação da empreiteira no mercado, buscar informações  com os clientes anteriores a respeito da qualidade do serviço prestado, se a empreiteira cumpre com os prazos entre outras informações que irão construir seu juízo de valor a respeito desta empresa.

Além da pesquisa dos antecedentes da futura empresa contratada, para que uma empresa de empreitada funcione, ela tem de estar em dia com seus deveres perante a administração pública. 

E o que isso quer dizer? Quer dizer que toda empresa tem de cumprir com alguns requisitos para garantir as licenças e alvarás de funcionamento. Caso contrário, sua obra pode ser paralisada pela prefeitura ou pelos bombeiros. Para evitar este desencontro, basta fazer uma pesquisa junto a prefeitura, o CREA e a empresa para saber se a mesma tem:

• Alvará ou licença de funcionamento;
• Plano de gerenciamento de resíduos da construção civil;
• Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO);
• Registro e Anotação de Responsabilidade Técnica (RRT ou ART);
• Observância e vistoria às normas de segurança;

Quais os benefícios da modalidade de empreitada?

O principal benefício que nós podemos observar na contratação da empreitada é a economia do nosso bem mais precioso, o tempo!

Quando se contrata uma empreiteira, nós delegamos toda a responsabilidade que teríamos com a compra de materiais, logística de armazenamento, contratação de mão de obra e os outros entraves recorrentes na realização de obras, afinal, tudo fica por conta da empresa que assumiu a empreitada.

Além disso, nos é permitido o acesso a mão de obra especializada a um custo relativamente barato. As empreiteiras são empresas especializadas na realização de obras e costumam ter em sua equipe todo tipo de profissional necessário para o bom andamento da obra.

O contrato de empreitada é mais vantajoso que qualquer outro tipo de contrato de realização de obras, exceto que, para ter acesso a tudo isso, existe uma contrapartida em forma de pecúnia, que nem todos têm o poder de arcar.

Quem realiza o contrato de empreitada?

A realização do contrato se dá por ambas as partes, afinal, todos têm obrigações e deveres nesta relação jurídica. Contudo, a realização da obra se dá por parte da empresa contratada para tal, chamada de empreiteira, ou por empresas escolhidas por esta para o auxílio ou realização de parte da obra.

Importa informar que a possibilidade da empreiteira contratar uma subempreiteira deve estar disposta de forma clara no contrato e, independente do que for celebrado, a responsabilidade pela subempreiteira é total da empresa que a contratou. 

O que é subempreitada?

Agora que entendemos bem o que é uma empreiteira e o contrato de empreitada, fica fácil definir o que é uma subempreiteira.

A subempreiteira nada mais é que uma empresa contratada pela empreiteira para que esta realize certas atividades no seu lugar. Por exemplo, uma empreiteira que não tenha uma equipe de instalação elétrica ou de higienização da obra, pode contratar uma empresa para a realização destas atividades para ela.

Mas atenção, a existência de subempreiteiras devem ser permitidas no contrato! Caso contrário, seria uma atividade de delegação ilegal!

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