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Promessa de compra e venda - pessoa assinando contrato

Promessa de compra e venda: entenda como funciona o contrato

Adquirir um imóvel é a concretização do sonho da casa própria para muitos brasileiros, ou mesmo uma grande oportunidade de investimento. Ocorre que os contratos que envolvem esse tipo de negociação imobiliária precisam ser corretamente redigidos a fim de que não gerem problemas futuros. E nesse cenário surge o contrato de promessa de compra e venda.

Leia esse artigo até o final para entender o que é o contrato de promessa de compra e venda, quais são suas principais regras, qual a duração e quais os documentos necessários para que seja formalizado regularmente.

O que é o contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda de imóveis corresponde a um contrato preliminar ao contrato definitivo de compra e venda do imóvel. Formalizar um contrato preliminar de compra e venda objetiva obrigar partes contratantes a celebrarem o contrato definitivo futuro, oportunamente e sob certas condições.

Por meio desse contrato preliminar, as partes podem formalizar o preço do imóvel, suas condições e particularidades, a fim de que as promessas e acordos feitos verbalmente sejam formalizados por escrito, trazendo uma maior segurança jurídica para as partes contratantes. 

Na legislação, a promessa de compra e venda está disposta no art. 1.225, inciso VII do Código Civil, ocasião em que o legislador aloca o direito do promitente comprador do imóvel na qualidade de direito real, isto é, o conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo sujeito de direitos.

Nesse sentido, a partir do momento que o promitente comprador averba o contrato na matrícula do imóvel, ele passa a ser titular de um direito real, que outorga a ele o direito irretratável de preferência sobre a compra e venda do imóvel objeto do contrato.

O Decreto-Lei nº 58/37 traz disposições específicas acerca da promessa de compra e venda, atribuindo segurança jurídica aos negócios celebrados. O art. 15 do Decreto-lei veda de forma absoluta o arrependimento no caso de imóveis loteados e prometidos pelo loteador, essa disposição é uma norma cogente e de ordem pública e que não pode ser afastada pelos contratantes.

Portanto, o contrato de promessa de compra e venda não transfere de pronto a propriedade de um imóvel, mas constitui para o promitente comprador um direito real de preferência na aquisição do imóvel objeto do instrumento contratual. De modo que a transferência definitiva do imóvel ocorrerá com a concretização da compra e venda. 

A realização de contratos de promessa compra e venda em geral ocorrem nos casos de venda à prazo, e são muito utilizados nos negócios de empreendimentos imobiliários, a exemplo de incorporação imobiliária ou loteamento. 

Como funciona a promessa de compra e venda?

As partes interessadas na negociação de um imóvel, podem formalizar um contrato de promessa de compra e venda, que é o instrumento contratual através do qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

Após a assinatura do instrumento contratual, as partes podem promover a averbação do contrato preliminar na matrícula do imóvel, de modo que o promissário comprador terá o direito real sobre a aquisição futura do bem.

De acordo com o art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Portanto, diante da injusta recusa do alienante em outorgar a escritura ao promitente comprador, através de sentença judicial, o juiz substituirá a vontade do promitente vendedor na escritura, que será registrada, transferindo a propriedade do bem em favor do promitente comprador.

Quais são as regras para a promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda, como qualquer instrumento contratual, para que tenha validade perante o ordenamento jurídico brasileiro precisa contar com agentes capazes, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.

Além disso, é preciso que o vendedor comprove que o bem está livre de qualquer pendência financeira, e está passível de ser objeto do contrato. As partes também precisam necessariamente estabelecer um prazo para a concretização do contrato definitivo, o valor do sinal de adiantamento, da compra e venda definitiva e a forma de pagamento.

Igualmente, precisam estar claramente identificados os compradores e vendedores, com seus nomes completos e números de identificação pessoal, bem como a identificação correta e bem definida do bem objeto do negócio.

Conforme se extrai do art. 11 do Decreto-Lei nº. 58/37, deverão constar, obrigatoriamente, as seguintes cláusulas:

  • a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
  • b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;
  • c) descrição do lote ou dos lotes que forem objetos do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
  • d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;
  • e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;
  • f) cláusula penal não superior a 10% do débito e só exigível no caso de intervenção judicial para a restituição do imóvel cujo compromisso for cancelado;
  • g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, devendo, em casos positivos, constar a concordância do possuidor do direito real;
  • h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

Além disso, de acordo com o que prevê o Decreto-Lei, o contrato, quando feito por instrumento particular, será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, e lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas, devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.

O Decreto-Lei também determina que é indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor, ou seja, a lei exige a assinatura do casal de promitentes vendedores. Ademais que as procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente serão arquivadas no cartório do registro, junto aos respectivos autos.

De acordo com a Lei nº 13.786/18, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, nos contratos promessa de venda de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, deverá conter, obrigatoriamente:

  • O preço total a ser pago pelo imóvel;
  • O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
  • O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
  • A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
  • Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
  • As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
  • As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
  • As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
  • O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
  • As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
  • O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
  • O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da Lei nº. 13.786/18.

Qual a duração de uma promessa de compra e venda?

Em relação ao contrato de promessa de compra e venda, não há uma regra definida que estabeleça um prazo específico de duração, haja vista que nas relações contratuais privadas se privilegia a autonomia da vontade das partes contratantes para definir os prazos que melhor se adequem aos seus interesses, dentro dos parâmetros legais.

De modo geral, portanto, o prazo de duração do instrumento contratual é definido pelas próprias partes envolvidas, até o momento em que o contrato definitivo seja oportunamente elaborado e a transferência da propriedade imobiliária ocorra.

Existe taxa para o registro da promessa de compra e venda?

A fim de trazer maior segurança jurídica para a transação, as partes contratantes podem registrar a promessa de compra e venda em cartório, e averbar as tratativas na matrícula do imóvel, dando publicidade às tratativas.

As taxas cartorárias variam de acordo com cada cartório, e cada Estado da Federação. As tabelas de emolumentos podem ser visualizadas através da plataforma nacional da Anoreg

Como realizar a promessa de compra e venda?

As partes negociantes que desejam formalizar um instrumento de promessa de compra e venda podem elaborar um instrumento particular que contará com as principais cláusulas e disposições relativas ao negócio. 

Nesse ponto, é fundamental que as partes sejam devidamente assessoradas por advogados especializados que garantirão que as principais cláusulas sejam incluídas no instrumento, e que a negociação seja efetuada com segurança jurídica para as partes contratantes.

Quais os documentos necessários?

Quando da elaboração de um contrato de compra e venda, alguns documentos se fazem necessários, destacamos:

  • Documentos de identificação do promitente vendedor e do promitente comprador (RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento ou declaração de união estável);
  • Se pessoa jurídica, se faz necessário apresentar contrato social, alterações contratuais e certidão simplificada expedida pela junta comercial;
  •  Identificação das testemunhas (nome completo e CPF);
  • Documentos relativos ao imóvel: Matrícula completa e atualizada, certidão negativa de ações judiciais, certidão negativa de débitos fiscais, certidão negativa de débitos condominiais (se for o caso);
  • Se for imóvel rural, é necessário apresentar o CCIR do último exercício, CND do ITR e CAR.

Ressalte-se que se as partes optarem por registrar o instrumento contratual de promessa de compra e venda em cartório, precisarão apresentar os documentos solicitados pelo agente cartorário, que dependerá de cada caso.

Qual a importância de um advogado especialista?

Neste artigo discorremos sobre o contrato de promessa de compra e venda, que compreende a um contrato preliminar ao contrato definitivo de compra e venda do imóvel.

Ao adquirir imóveis é preciso muito cuidado e atenção a fim de que a negociação ocorra em consonância com o ordenamento jurídico, e que problemas futuros sejam evitados, por esse motivo, é fundamental contar com um advogado especialista. 

Gostou do conteúdo? Confira também nosso artigo sobre Permuta de imóveis! Acompanhe nosso site e fique por dentro desse e outros assuntos. 

Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato com um advogado especialista, ele dará todo o direcionamento que você precisa para melhor resolução do seu caso. 

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