O condomínio geral é uma hipótese jurídica na qual duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, são proprietárias de um único imóvel. O condomínio pode ser voluntário, necessário ou acidental, e podem ser exemplificados a herança, o divórcio, a quitação de dívidas, dentre outras. 

O condomínio voluntário é aquele em que os agentes possuem a vontade de constituir o condomínio, é o caso por exemplo de membros familiares que unem esforços financeiros para adquirir um imóvel. 

O condomínio necessário é aquele que é estabelecido pela lei, e portanto, inevitável, a exemplo de muros, cercas, paredes e valas que dividem propriedades vizinhas.

O condomínio incidental, é aquele formado por razões alheias à vontade dos agentes, é o que ocorre quando duas pessoas recebem o mesmo bem como herança.

Ressalte-se que o condomínio em geral, não se confunde com o condomínio edilício, hipótese na qual várias pessoas possuem áreas privadas, e ao mesmo tempo compartilham áreas comuns, a exemplo de apartamentos, casas ou salas comerciais.

Nesse sentido, é importante destacar que a propriedade em condomínio é uma exceção no ordenamento jurídico, e pode ser extinta quando há a intenção dos proprietários, sobretudo com o intuito de possibilitar a alienação da coisa.

Leia esse artigo até o final para entender como ocorre a extinção do condomínio e quais os detalhes oriundos dessa movimentação jurídica.

O que é extinção de condomínio?

O condomínio é uma hipótese jurídica na qual duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, são proprietárias de um único imóvel. Nesse sentido, destaque-se algumas hipóteses na qual há condomínio:

• Anulação de sociedade empresarial;
• Divórcio;
• Doação;
• Herança;
• Quitação de dívidas.

A extinção de condomínio ocorre quando os co-proprietários de um mesmo bem, optam pela extinção da propriedade conjunta entre os proprietários, isso porque, em muitos casos, operacionalizar essa separação é o melhor caminho para a resolução dos desentendimentos entre os condôminos, ou mesmo para possibilitar a alienação da coisa.

A possibilidade de extinção do condomínio está prevista no artigo 1.320 do Código Civil que dispõe que a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

O Código Civil expressa que o condomínio é marcado por sua transitoriedade, e sua extinção é facilitada pelo ordenamento jurídico. Isso porque, a regra é que a propriedade sobre as coisas seja exercida individualmente, sendo o condomínio sua exceção, vejamos o que dispõe a lei:

“Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1 ^o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 ^o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3 ^o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.”

Quais são as causas para a extinção de condomínio?

Da mesma forma que o surgimento de um condomínio geral advém de diferentes causas, a extinção do condomínio também pode ocorrer por diferentes fatores. De modo geral, verifica-se que a extinção do condomínio se dá com o intuito de facilitar a alienação da coisa para terceiros.

Além disso, a necessidade de promover a extinção do condomínio pode estar atrelada ao surgimento de conflitos relacionados à manutenção e o uso comum da coisa, ou mesmo pelo acordo recíproco das partes no sentido de colocar um fim ao condomínio por mera liberalidade.

Como ocorre a extinção de condomínio?

A extinção de condomínio ocorre pela divisão da propriedade entre os proprietários, que deixam de ser co-proprietários de um mesmo imóvel. Esse processo de divisão da propriedade é previsto em lei, e pode se dar tanto no âmbito judicial quanto extrajudicial.

Aperfeiçoada a extinção do condomínio, dissolve-se a co-propriedade sobre o bem, de modo que ocorre a alienação do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível.

Qual é o procedimento para extinção de condomínio?

A extinção do condomínio poderá ser feita judicial ou extrajudicialmente. O procedimento judicial poderá ser feito por meio do ajuizamento de uma ação de extinção de condomínio.

Através da ação, o condômino, independente da fração que possua sobre o bem, poderá exercer seu direito potestativo de pleitear a extinção do condomínio. No âmbito judicial, o bem será alienado, e será apurado a proporção devida a cada condômino. 

Nesse sentido, destaque-se que a alienação judicial do bem, poderá ocorrer após ser acordado entre as partes a harmonização de seus interesses, ou será realizada de maneira forçada, em hasta pública.

Destaque-se julgados que decidiram pela extinção judicial do condomínio:

APELAÇÃO – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO JULGADA PROCEDENTE – ALIENAÇÃO JUDICIAL IMPUGNADA – CÔNJUGE SUPÉRSTITE – DIREITO DE HABITAÇÃO RECONHECIDO – INEXISTÊNCIA DE ÓBICE. Recurso contra sentença de procedência de ação de extinção de condomínio, regulando a alienação judicial da coisa – Insurgência recursal da cônjuge supérstite se desacolhe – Regular direito potestativo manifestado por condôminos, pela alienação judicial da coisa, a fim de extinguir o condomínio – Direito de habitação pela viúva, já reconhecido judicialmente, deverá ser respeitado por eventual adquirente, considerando sua natureza, a limitar uma das faculdades do direito de propriedade – Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP, apelação nº. 1006953-25.2021.8.26.0099, Relator(a): Costa Netto, 6ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 27/02/2023, Data de publicação: 27/02/2023) (grifo nosso)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CIVIL E ALIENAÇÃO JUDICIAL – DIVÓRCIO DECRETADO POR SENTENÇA – TUTELA DE URGÊNCIA – USUFRUTO DO IMÓVEL EXCLUSIVAMENTE POR UM DOS CÔNJUGES – DIREITO AO RECEBIMENTO DE ALUGUÉIS – CONFLUÊNCIA DOS REQUISITOS EVIDENCIADOS NO CASO CONCRETO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A comunhão de bens cessa com a separação do casal, de forma que, ainda que não realizada a partilha do patrimônio comum, cabe a um dos ex-cônjuges exigir do outro, que estiver na posse e uso exclusivo de determinado imóvel, a título de indenização, parcela correspondente à metade da renda de um aluguel pelo uso total do imóvel. Na hipótese, estão demonstrados os requisitos do artigo 300, do CPC, haja vista que o ex-cônjuge (Agravado) está no usufruto de imóvel partilhado por sentença transitada em julgado e que está em condomínio. Decisão reformada para deferir o pedido da Agravante de recebimento do valor dos aluguéis. (TJMT, Agravo de instrumento nº. 1021099-60.2022.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Relatora Clarice Claudino da Silva, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/02/2023, Publicado no DJE 24/02/2023) (grifo nosso)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FALECIDO – REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA – DESNECESSIDADE. 1. A ação de extinção de condomínio tem como escopo o direito de propriedade, instituto de natureza real, sendo indispensável que a parte autora seja o proprietário registral do bem que se pretende romper o vínculo. 2. O herdeiro não precisa registrar o formal de partilha para ajuizar ação de extinção de condomínio do bem indivisível quando foi juntada a matrícula do imóvel, comprovando que o proprietário registral é o falecido e não há pulos na cadeia da matrícula (TJMG, Apelação nº. 1.0000.22.097468-7/0015001556-78.2021.8.13.0518 (1) Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 17/02/2023 Data da publicação da súmula: 24/02/2023) (grifo nosso)

Por outro lado, a extinção do condomínio pela via extrajudicial, por meio da formalização de um acordo, com a consequente alienação do bem, respeitadas as devidas proporções de cada co-proprietário.

A extinção extrajudicial é viável sempre que houver concordância plena, e a possibilidade de resolver a questão amigavelmente. Entretanto, quando não for possível resolver a questão de maneira amigável, se faz necessário se socorrer da via judicial. 

Como os moradores são afetados pela extinção do condomínio?

Importa esclarecer que o termo “condomínio geral” é uma expressão jurídica que caracteriza a hipótese na qual duas ou mais pessoas são, ao mesmo tempo, proprietárias de um mesmo bem.

O termo jurídico de condomínio, não se confunde com “condomínio edilício”, que é aquele na qual diferentes pessoas são proprietárias de suas próprias áreas privadas, e, ao mesmo tempo, compartilham de áreas comuns. Isto é, os apartamentos residenciais, casas, salas comerciais, dentre outras.

Ressalta-se, portanto, que o “condomínio edilício”, diferentemente do termo jurídico “condomínio geral”, não poderá ser extinto, devido à característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por convenção de assembleia geral entre os condôminos ou de forma judicial.

Destaca-se que o condomínio edilício poderá ser extinto em razão de sua destruição, por chuvas, terremotos e incêndios, isto é, advindo de força maior, ou mesmo nos casos de demolição voluntária, por ordem das autoridades públicas.

Como fazer a divisão do patrimônio do condomínio após a extinção?

A divisão do patrimônio do condomínio após a extinção deve respeitar as frações de cada co-proprietário sobre a coisa, isto é, o parâmetro adotado por sua “fração ideal”.

Nesse sentido, após a alienação da coisa, é direito dos proprietários de receber seu montante com base nas frações do bem a que detinham o direito, quando ainda havia a co-propriedade.

Como os débitos do condomínio são pagos após a extinção?

Os débitos do condomínio, após a extinção, deverão ser adimplidas pelos novos proprietários da coisa. Ressalte-se, por oportuno, que não se trata aqui dos débitos condominiais oriundos do condomínio edilício, mas tão somente das despesas de manutenção e administração da coisa que estava mantida sob co-propriedade.

Nesse sentido, em momento pretérito à extinção, tais débitos geralmente são pagos na forma de rateio, enquanto que, com a extinção da coisa em comum, e sua consequente alienação, os débitos acompanham o bem, haja vista se tratar de uma obrigação propter rem, e passam a ser de responsabilidade dos novos proprietários.

Qual é a responsabilidade dos síndicos na extinção de condomínio?

Conforme esclarecemos anteriormente, o “condomínio edilício”, ou prédio residencial, não se confunde com o termo jurídico “condomínio geral”. Sendo que o condomínio edilício não poderá ser extinto, devido à característica da indivisibilidade da coisa comum, a não ser por virtude de força maior ou demolição da coisa.

Nesse sentido, uma vez perdida a coisa, seja por desastre natural ou em virtude de demolição, o síndico, que é o responsável pela gestão de um condomínio edilício, perde sua função, ante a destruição da coisa.

É preciso fazer um acordo entre os moradores para extinção de condomínio?

Conforme discorremos anteriormente, a extinção do condomínio pode ser feita no âmbito judicial, através do ajuizamento de uma ação específica de extinção, ou extrajudicialmente, por meio da formalização de um acordo.

Ressalte-se que o condomínio geral que pode ser extinto por acordo não se confunde com o condomínio edilício, que não poderá ser extinto, devido à característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por convenção de assembleia geral entre os condôminos ou de forma judicial.

Quais são as implicações legais da extinção de condomínio?

Com a extinção do condomínio, coloca-se fim à situação jurídica de co-propriedade de duas ou mais pessoas sobre um único imóvel. Nesse sentido, extinguem-se os deveres e obrigações coletivas sobre a coisa.

Ressalte-se que ante a alienação da coisa para terceiro, serão repassadas para o novo proprietário, de maneira individual, as prerrogativas, direitos e deveres oriundas da propriedade sobre o bem.

Qual a importância de um advogado especialista neste processo?

Nesse artigo, discorremos sobre o condomínio geral, hipótese jurídica na qual duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, são proprietárias de um único imóvel, e que pode ser voluntário, necessário ou acidental. 

Ademais, esclarecemos que a hipótese jurídica do condomínio geral não se confunde com o “condomínio edilício” , que, em regra, não poderá ser extinto, devido à característica da indivisibilidade da coisa comum.

No que diz respeito ao condomínio na acepção jurídica do termo, esse poderá ser extinto, pela via judicial ou extrajudicialmente, razão pela qual é fundamental contar com um advogado especialista para operacionalizar esse procedimento de extinção de acordo com a legislação. 

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