A compra de um imóvel na planta é um sonho para muitos brasileiros, representando a realização de um investimento significativo e a conquista de um espaço próprio. No entanto, esse tipo de aquisição requer uma série de cuidados legais para evitar problemas futuros. Neste artigo, falamos sobre os principais pontos que devem ser considerados antes de fechar o negócio, garantindo assim uma compra segura e consciente.

Por que um imóvel na planta é tão atrativo?

Comprar um imóvel na planta pode ser uma decisão estratégica e financeiramente vantajosa, mas também apresenta alguns riscos e desafios. A seguir, apresentamos um balanço das principais vantagens e desvantagens dessa modalidade de aquisição.

Vantagens

Preços Mais Acessíveis: Imóveis na planta costumam ser mais baratos do que os imóveis prontos, permitindo ao comprador adquirir uma propriedade por um valor mais baixo e, potencialmente, valorizando o imóvel ao longo do período de construção.

Segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), imóveis na planta podem ser até 20% mais baratos do que os imóveis prontos.

Facilidades de Pagamento: As condições de pagamento são geralmente mais flexíveis, permitindo ao comprador pagar uma entrada menor e parcelar o restante durante a fase de construção, o que facilita o planejamento financeiro. A Lei nº 13.786/2018 regula as condições de distrato e penalidades, oferecendo maior segurança ao comprador.Personalização: O comprador pode personalizar o imóvel conforme suas preferências e necessidades, incluindo escolha de acabamentos, modificações na planta e outros detalhes que personalizam o espaço. Pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indica que 65% dos compradores valorizam a possibilidade de personalização

Valorização do Imóvel: Há uma expectativa de valorização do imóvel ao longo do período de construção, o que pode resultar em um bom retorno financeiro quando o imóvel estiver pronto. De acordo com o índice FipeZap, imóveis na planta podem valorizar até 10% ao ano, dependendo da localização e do desenvolvimento da região.

Desvantagens

Risco de Atrasos na Entrega: Atrasos na entrega são comuns e podem causar transtornos significativos, como a necessidade de estender contratos de aluguel ou outros planos financeiros. A Lei nº 13.786/2018 estipula indenizações para atrasos superiores a 180 dias, mas ainda assim pode haver inconvenientes para o comprador.

Possibilidade de Problemas com a Construtora: Problemas financeiros ou operacionais da construtora podem impactar a entrega do imóvel, incluindo falências ou paralisação das obras. 

Diferenças entre o Projeto e a Realidade: O imóvel entregue pode não corresponder exatamente ao projeto apresentado inicialmente, tanto em termos de acabamentos quanto em relação às áreas comuns. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) protege os compradores contra propaganda enganosa e estipula direitos de reparação em caso de divergências.Despesas Adicionais: Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar custos adicionais, como taxas de escritura, registro, e possíveis ajustes ou reparos necessários após a entrega. A estimativa de custos adicionais pode chegar a 4% do valor total do imóvel, segundo especialistas do mercado imobiliário.

Cuidados Legais Antes de Comprar um Imóvel na Planta

Verificação da Idoneidade da Construtora

Antes de qualquer coisa, é fundamental investigar a idoneidade da construtora responsável pelo empreendimento. Verifique seu histórico, pesquise sobre projetos anteriores e busque por avaliações de outros compradores. Consulte também o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) da empresa para garantir que está regular.

Legislação Aplicável: O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) protege o comprador em casos de práticas abusivas e falta de transparência.

Análise do Memorial Descritivo

O memorial descritivo é um documento essencial que detalha todas as características do imóvel e do empreendimento, incluindo materiais utilizados, acabamentos, áreas comuns, entre outros. Leia este documento atentamente para garantir que o imóvel prometido está de acordo com suas expectativas.

Legislação Aplicável: A Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece a obrigatoriedade do memorial descritivo.

Avaliação do Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda deve ser analisado minuciosamente, de preferência com o auxílio de um advogado especializado. Verifique todas as cláusulas, condições de pagamento, prazo de entrega e possíveis penalidades em caso de atraso ou descumprimento contratual. Certifique-se de que o contrato inclui todas as promessas feitas pela construtora, especialmente aquelas relativas a prazos e especificações do imóvel.

Legislação Aplicável: O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) regula as transações imobiliárias e os contratos, oferecendo proteção ao comprador.

Registro de Incorporação

O registro de incorporação é um documento que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e contém todas as informações sobre o empreendimento, incluindo plantas, projetos, e a situação jurídica do terreno. A ausência deste registro pode indicar problemas legais ou de viabilidade do projeto.

Legislação Aplicável: A Lei nº 4.591/1964 também regula o registro de incorporação, sendo imprescindível para a legalidade da venda de imóveis na planta.

Cautela com a Promessa de Compra e Venda

A promessa de compra e venda é um compromisso entre o comprador e a construtora. É importante que este documento contenha cláusulas que protejam os interesses do comprador, como a devolução de valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa da construtora ou atraso significativo na entrega.

Legislação Aplicável: O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) oferecem suporte legal para resolver disputas em casos de descumprimento contratual.

Verificação de Débitos e Regularidade Fiscal

Antes de concluir a compra, é essencial verificar se o imóvel e a construtora não possuem débitos fiscais ou trabalhistas. Esses débitos podem recair sobre o imóvel, trazendo complicações legais futuras para o comprador.

Legislação Aplicável: A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento fundamental para assegurar que não existem pendências fiscais.

Atenção ao Prazo de Entrega

O prazo de entrega deve ser claramente estipulado no contrato, incluindo possíveis tolerâncias. Atrasos na entrega do imóvel são um dos principais problemas enfrentados pelos compradores. Em casos de atraso, o comprador tem direito a indenização.

Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), cerca de 30% dos imóveis na planta são entregues com atrasos.

Assistência Jurídica

A compra de um imóvel na planta é uma decisão que exige atenção a diversos aspectos legais para garantir que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo. Verifique a idoneidade da construtora, analise detalhadamente o contrato, esteja atento a todas as documentações obrigatórias e tenha ao seu lado orientação jurídica. Contar com o apoio de um advogado especializado faz toda a diferença e assegura uma transação segura e transparente.

Tomar essas precauções pode evitar problemas futuros e garantir que seu investimento seja realizado com tranquilidade e segurança. A legislação brasileira oferece diversas proteções ao comprador, mas é fundamental que o comprador esteja bem informado e atento a todos os detalhes antes de finalizar a compra.

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