Pense que você se encontra em um momento em que quer adquirir um imóvel, mas você não tem o principal para comprá-lo: o dinheiro.
Mas calma, nem tudo está perdido. Você — mesmo não tendo dinheiro — possui outros bens e não pode perder, de forma alguma, esse imóvel. Afinal, você quer muito que seja nesse local que sua família resida ou que sua empresa esteja, e para fazer esse negócio você pode realizar uma permuta de imóveis.
Além disso, o processo de colocar um imóvel à venda sempre exige tempo e paciência e em muitos casos, os vendedores ficam ansiosos, pois dependem da venda do imóvel antigo para conseguirem se mudar para uma nova casa. Assim, a permuta de imóveis pode ser uma ótima saída.
Há também um número significativo de pessoas que ainda não têm conhecimento sobre esse processo de troca de um imóvel pelo outro ou repasse da diferença em dinheiro, e se você é uma dessas pessoas, tenho certeza que você está no conteúdo correto.
Neste conteúdo, você vai entender o que é a permuta de imóveis, como é feita, quais suas vantagens, tipos, entre outras informações.
O que é permuta de imóveis?
A permuta consiste em uma troca, seja ela de imóveis, serviços, produtos, ou qualquer coisa que não seja dinheiro, propriamente dito, senão estaríamos falando de uma relação de compra e venda.
Quando duas pessoas ou duas empresas decidem trocar algo de valor equivalente, seja este objeto, uma casa, um apartamento, um terreno ou imóvel comercial, estaremos tratando de permuta de imóveis.
Quando falamos de valor equivalente na permuta de imóveis, devemos levar em consideração que, por vezes, os valores não batem, um pode ser maior que o outro, e a esse excedente, caso houver, poderá ser dada a forma de pagamento em dinheiro.
Assim, para prosseguir com a permuta de imóveis, é necessária a realização de uma análise quanto ao valor dos imóveis, suas condições, além da confecção de um contrato que estabeleça ali a relação jurídica para que a negociação esteja protegida em caso de eventual problema.
Como é feita a permuta de imóveis?
Mesmo que pareça nada complicado realizar a troca de algo que se tem por algo que se quer ter, para que o negócio seja consolidado é muito importante que a documentação esteja apontada em escritura pública e posterior registro de imóveis no cartório competente.
A permuta pode ser feita de duas formas: por meio da troca de um ou mais bens com valor de mercado equivalente, ou por meio da troca de um ou mais bens com pagamento de valor adicional. A esse valor adicional dá-se o nome de torna, no meio jurídico.
Quando a permuta for realizada sem a necessidade da torna, ou seja, da complementação do valor em dinheiro, a negociação será isenta do Imposto de Renda. Caso exista a compensação, o imposto deve ser pago por quem recebeu o valor. O que justifica essa isenção é justamente o fato de a Receita Federal enxergar o imóvel como o que era declarado pelo antigo dono, tornando desnecessário o pagamento do tributo.
Entretanto, é preciso ter cuidado! Imóveis desvalorizados podem ter menor poder para negociação se o objetivo for adquirir um imóvel de maior valor. E isso acontece, pois um proprietário pode não ver vantagem financeira caso deseje revender o imóvel posteriormente, além de haver menos opções no mercado para esse tipo de negociação.
Vantagens da permuta de imóveis.
Dentre algumas vantagens que já mencionamos acima, uma delas é a fuga de parcelas de empréstimos e financiamentos com juros, muitas vezes extremamente abusivos.
Além disso, é o meio mais rápido para quem tem pressa de se mudar ou vender seu imóvel, evitando longo processo de espera até que se encontre o comprador ideal.
Não é obrigatoriedade se ter o valor em dinheiro para pagamento ou entrada do imóvel, em exceção dos casos em que houver a complementação em dinheiro. Mesmo se o pagamento for importante para a aquisição do imóvel, este não será integral e o comprador ainda terá a possibilidade de financiar a parte restante.
Ainda, existe a vantagem de a permuta de imóveis ser mais simples de ser formalizada e menos burocrática, sendo um processo mais rápido do que a compra ou venda de um imóvel.
Contrato de permuta de imóveis.
Um contrato, não só na permuta de imóveis, é a forma mais inteligente de se proteger legalmente e evitar problemas durante a negociação e, principalmente, após ela.
No contrato de permuta de imóveis, é necessário que contenham algumas cláusulas específicas que detalhem algumas informações importantes, como:
- Dados pessoais das partes que fazem parte da transação;
- Valor de mercado dos imóveis;
- Principais características do imóvel;
- Endereço de onde eles estão localizados;
- Valor dos tributos que incidem sobre os bens;
- Data de entrega dos imóveis;
- Valor da torna — se houver.
Um imóvel que pode ser permutado envolve tudo que possa ser incorporado por meio dele, seja de forma artificial ou parte integrante dele — como casa ou apartamento já construído ou para construir, lote, terreno, etc. Sendo assim, uma permuta de imóveis não pode envolver quaisquer outros tipos de bens e recursos, como ações, quotas ou veículos na negociação.
Devido à falta de comunicação e até mesmo entendimento de como funciona um contrato de permuta, o vendedor muitas vezes não expõe o seu interesse na permuta. Sempre será interessante perguntar, caso essa seja a sua escolha.
Quais os tipos de permuta de imóveis?
Existem dois tipos de permutas de imóveis que podem ser realizados: através da troca de um ou mais imóveis que tenham o mesmo valor de mercado, ou por meio da troca de um ou mais bens com pagamento de valor adicional, e a este valor adicional damos o nome de torna.
Permuta de imóvel com torna
Conforme explicamos acima, a torna acontece quando todas as partes sabem que um imóvel tem maior valor do que outro. Neste caso, se o proprietário de um apartamento, ou terreno quer negociar, através da permuta de imóveis, por um outro imóvel de menor valor, ele entrega o imóvel e recebe do comprador o valor restante, uma vez que a sua propriedade tem valor de mercado acima do que está sendo permutado.
Permuta de imóveis com valor equivalente
Já a permuta de valor equivalente entre os imóveis ocorre quando ambos os empreendimentos possuem o mesmo valor de mercado, sejam eles um terreno e uma casa, ou terreno e um apartamento. No fim, a troca realizada terá o mesmo valor, levando em consideração os aspectos que serão mencionados nos cuidados que você deve ter ao escolher e tomar a decisão de permutar os imóveis. Entretanto, é mais comum que este tipo de negociação ocorra entre imóveis como apartamento de mesmo condomínio, por exemplo, cujos valores tendem a ser iguais.
Quais os custos da permuta de imóveis e qual a sua tributação?
Uma das maiores dúvidas nesse assunto diz respeito ao valor do ITBI, que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, quando existe permuta. Uma vez que a troca também é considerada uma aquisição de um novo imóvel, existirá, consequentemente, a necessidade de pagamento do ITBI.
Independente de qual seja a forma de transmissão de um bem imóvel, seja compra e venda, permuta, entre outros, haverá necessidade de pagar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Se ambos os bens envolvidos na permuta forem imóveis, e esse é o caso da permuta de imóveis como o próprio nome diz, haverá o pagamento de dois ITBIs, um para cada imóvel.
A base de cálculo para descobrir o valor do ITBI quando existe permuta é o valor de mercado dos imóveis permutados. Tendo o valor final dos imóveis você deve verificar a alíquota do município de localização do imóvel, que geralmente varia entre 2 e 4% e multiplicar pelo seu valor venal.
Em casos de permuta de imóveis com torna, o valor do ITBI não incidirá sobre a complementação em dinheiro decorrente da transação, No entanto, haverá incidência do imposto de ganho de capital sobre a quantia paga em dinheiro, conforme explicado.
O valor final do imóvel deve corresponder à realidade do bem, não ao que se espera dele. Por isso, tire suas dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário, para que este faça a avaliação completa e correta deste. Esta avaliação é imprescindível para saber se será necessário contestar judicialmente o valor avaliado pela Prefeitura, que muita das vezes pode ser passado de forma incorreta.
Quais cuidados devem ser analisados para a permuta de imóveis?
Caso seja do seu interesse realizar uma permuta de imóveis, é necessário entender que não basta os imóveis possuírem atributos iguais. Diversos outros elementos também impactam na avaliação e isso vale para apartamento, casa ou terreno.
Além da metragem, número de cômodos e infraestrutura do prédio ou local que se encontre, outros itens também fazem com que um preço se eleve em face do outro.
1. Localização
Localização é um fator a ser levado em conta, pois a região de localização do imóvel impactará diretamente no seu valor de mercado. Muitos imóveis, como, por exemplo, os que se encontram em zona de risco, muitas vezes não valem a pena. Por isso, as condições de segurança pública, ruas, calçadas, iluminação pública, sinalização, transporte, arborização e área de lazer são levadas em consideração na hora de avaliar um imóvel.
2. Acabamento
O acabamento é um dos pontos que mais devem ser observados no momento da avaliação, visto que um bom acabamento reflete diretamente na valorização do imóvel e no conforto dos que ali estarão alocados futuramente. Se o imóvel foi construído com materiais que apresentam maior durabilidade, o custo com manutenção será menor, além de valores destinados a reparos e reformas no futuro, por exemplo. Além disso, madeiras nobres, mármore, cerâmica porcelanato e itens fixos inclusos na construção fazem toda a diferença na valorização do imóvel.
3. Idade do imóvel
A idade do imóvel, em uma avaliação imobiliária, inclusive a de permuta de imóveis, vai muito além dele ser bonito por fora e moderno em suas funcionalidades. Também são analisadas as características construtivas e tecnologias empregadas no patrimônio.
4. Especulação imobiliária
A especulação imobiliária é uma avaliação de uma permuta de imóveis que deve ser detalhada e criteriosa, para evitar problemas. Por isso, é importante a presença de um profissional de confiança para esclarecer a precificação do mercado.
Existe ganho de capital para permuta de imóveis?
De antemão, quando falamos em ganho de capital, estamos tratando de qualquer lucro que se venha obter por meio da venda de casas, apartamentos e imóveis, além de ações financeiras, móveis, carros e caminhões. Em resumo: o ganho de capital é tudo que alguém adquire por um valor e, após sua venda, obtém uma quantia maior do que a utilizada na compra de origem.
O ganho de capital em permuta de imóveis só acontece quando uma negociação envolve a torna, aquela compensação em dinheiro de que falamos lá em cima.
É importante ressaltar que, de acordo com o artigo 481 do Código Civil, se um imóvel possui valor superior a 50% do valor do imóvel, a transação já não pode mais ser considerada permuta, e sim compra e venda de imóvel.
A isenção do Imposto de Renda que também mencionamos, também possui suas regras. O imóvel deverá ter o valor de até R$440 mil reais, e está condicionado ao fato de que nenhum outro tipo de imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos. Já valores inferiores a R$ 35 mil em ganho de capital, a isenção do contribuinte pagar Imposto de Renda.
Quando acontece uma transação envolvendo uma permuta de imóveis com compensação em dinheiro e se obtém lucro imobiliário, o permutante que recebeu o valor deve pagar uma taxa sobre o valor da diferença.
Para realizar o cálculo dessa alíquota, a Receita Federal fornece uma tabela que é utilizada até hoje. Podemos citar, por exemplo: uma permuta de imóvel com torna, obteve ganho de capital, a alíquota correspondente do lucro para a Receita Federal será por meio do pagamento de uma DARF de ganho de capital. Vamos supor que o ganho de capital seja de R$ 500 mil, como a alíquota é de 15%, resulta no valor de R$ 75 mil.
É indispensável contar com o suporte de um advogado especialista em direito imobiliário. Caso possua qualquer dúvida, nosso time está à disposição para te ajudar!
