Um contrato de compra e venda trata-se de uma das formas mais antigas de contrato da humanidade. Da mesma forma, pode ser o tipo de contrato mais comum entre os indivíduos de uma sociedade, seja verbal ou escrito. 

E, por esse e outros motivos, trata-se de uma modalidade contratual que merece atenção, estudo e determinados conhecimentos gerais sobre o tema. Afinal, é muito improvável que você não realize uma única vez esse tipo de contrato na sua vida. 

Mas afinal, o que seria um contrato de compra e venda propriamente dito?

Então, sem delongas, entenda tudo sobre o contrato de compra e venda, como ele funciona, seus requisitos, espécies e subespécies, cuidados necessários e etc. 

O que é o contrato de compra e venda?

Basicamente, essa modalidade contratual prevê que uma das partes contratantes obriga-se a transferir o domínio de determinada coisa, ao passo que a outra parte, recebedor da coisa, paga certo preço em dinheiro, como contraprestação, nos termos do artigo 481 do Código Civil de 2002. 

Mas até aí, não tem muita novidade, não é mesmo? 

Veja, que se trata da troca da coisa que pode ser corpórea ou incorpórea, móvel ou imóvel, por dinheiro. Nesse diapasão, é intuitivo e evidente que a coisa objeto da venda há de ser inalienável, isto é, comerciável, sob pena de nulidade absoluta na relação contratual, por mera ilicitude do objeto, como disciplina o artigo 166, inciso II do Código Civil. 

Por isso, o objeto deve ser lícito, veja alguns exemplos de coisas inalienáveis por lei: móveis ou imóveis tombados, bens públicos, terras ocupadas por indígenas. Há também, até mesmo nulidade ante a fraude que poderia ocorrer (art. 166, VI, CC). 

Como funciona o contrato?

Bom, agora que já sabemos melhor do que se tratam os contratos de compra e venda, vale tecer considerações sobre sua forma funcional. Então vejamos como um contrato de compra e venda acontece na prática do dia a dia. 

No Brasil, é importante salientar que a compra e venda não é suficiente para aquisição, isto é, a transferência da propriedade. Neste sentido, não há efeito translativo, mas apenas obrigacional no negócio jurídico. Há, portanto, a convenção da obrigação de um dar coisa, que não seja ilícita, em troca de dinheiro. 

Para os bens móveis, a transferência da propriedade se dá por meio do fenômeno da tradição (entrega da coisa ao adquirente). A este respeito, o artigo 1.267 do Código Civil diz que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição (entrega do bem). Já os bens imóveis, por sua vez, somente com o registro que é transferido à propriedade (arts. 1.245 a 1.247 do CC). 

Quais os requisitos para o contrato de compra e venda?

Nesse modelo, como, talvez, tenha sido notado de forma intuitiva, é possível identificar que um contrato de compra e venda não se trata de uma modalidade contratual livre do preenchimento de determinados requisitos e princípios previstos em leis e afins. 

Isto é, ainda que haja a liberdade das partes celebrarem convenções entre si e exteriorizar suas manifestações de vontade por meio do contrato de compra e venda, não significa que esta liberdade se exila do preenchimento de determinados requisitos, o qual iremos destacar aqui à você. 

Pois bem, pode-se dizer que os contratos de compra e venda podem ser divididos em três elementos, que lhe constituem: coisa, preço e consentimento. 

Como já falamos, a coisa deve ser alienável, estando livre de ilicitudes que impedem a validação do negócio jurídico. Portanto, a coisa deve ser suscetível à percepção econômica. Também, deve ser determinada ou determinável e de existência atual ou futura. Ou seja, posso vender, por exemplo, determinada quota da safra de determinado produto. Veja que se trata de algo que não é determinado atualmente, mas pode vir a ser, futuramente, do mesmo modo que posso oferecer à venda uma determinada quantidade de sacos de maçãs, já prontas para revenda e consumo. 

Outro elemento do contrato de compra e venda é o preço, além do mais, é por meio do pagamento de dinheiro que se adquire o bem pretendido. Vale lembrar que é nulo o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 

Por sua vez, o consentimento é imprescindível para a validação desse negócio jurídico, devendo estar livre de vícios. Afinal, caso haja vício no consentimento, poderá anular-se o contrato, como, por exemplo, quando a coação ou o induzimento ao erro de uma das partes que detém pouco conhecimento do objeto que está sendo ofertado. 

O contrato em questão se concretiza com a convenção de vontade de ambas as partes, independentemente da entrega da coisa, assim como versa o artigo 482 do Código Civil. 

Vale dizer que, além de ser consensual, a compra e venda não exige forma solene para sua celebração. Isto é, não é necessário a exigência de forma ou solenidade específica, inclusive é possível, até mesmo, a compra e venda verbal. 

Apesar de não se exigir forma solene, há casos que o contrato de compra e venda pode exigir determinadas formalidades, que devem ser observadas sob pena de nulidade, a teor dos artigos 108 e 109 do CC, as alienações de imóveis cujo valor é superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, ou mesmo à cláusula de não valer caso o contrato não seja firmado por escritura pública. 

Quais os documentos necessários para o contrato?

Quais seriam os documentos necessários afinal? 

Vimos que os contratos de compra e venda devem atender determinados  requisitos e, nesta altura, é provável que você esteja se perguntando quais documentos poderiam ser necessários para a celebração de um contrato de compra e venda. 

 Vejamos então, os documentos necessários:

Inicialmente, salienta-se que os contratos de compra e venda, via de regra, dispensam formalidades e solenidades, contudo, destacamos alguns documentos recomendáveis para “se ter em mãos” na hora da celebração do contrato. 

Assim, feita essas considerações, em alguns casos é necessário, de fato, que se tenha os documentos pessoais da partes, vejamos: cópia do RG e CPF; em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento; comprovante de residência; certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho; certidão negativa de tutela e interdição.

Se o objeto da venda se tratar de um bem imóvel não se esqueça que é importante estar reunido a cópia autenticada da escritura em nome do vendedor; certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais; cópia autenticada da quitação do IPTU do ano; planta aprovada pela prefeitura; averbação da construção registrado no cartório de imóveis. 

Contrato de compra e venda para bens móveis

Os contratos de Compra e Venda de bens móveis não resguardam consigo muito mistério, afinal, trata-se, basicamente, da venda de um bem móvel, isto é, a alienação de um bem móvel mediante o pagamento de dinheiros. Contudo, não é tão simples como parece, da mesma forma que não se trata de nada complexo. Mas é importante entender alguns conceitos e destacar alguns pontos que você não pode esquecer. 

Como dito, os bens móveis a transferência da propriedade se dá por meio do fenômeno da tradição (entrega da coisa ao adquirente). A este respeito o artigo 1.267 do Código Civil versa que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição (entrega do bem).

Portanto, o contrato de compra e venda, por si só, não possui caráter translativo de propriedade, que não cause a transmissão imediata da propriedade. 

Contrato de compra e venda para bens imóveis

Agora que você já sabe como é que se é feito um contrato de compra e venda de um bem móvel, deve estar curioso para saber como é que se procede na compra de bens imóveis. Afinal, usualmente são bens com valores mais vultosos e carregados de uma série de burocracias que acompanham sua alienação.

Então, chamamos a sua atenção em particular neste tema, pois ele é de suma importância e assenta-se sobre si maior complexidade do que contratos de bens móveis, via de regra. 

Pois bem, sem enrolações, vamos ao que interessa. Nos Contratos de compra e venda de imóveis você deve ter muito bem em mente os seguintes pontos.

Como já esclarecido, somente com o registro é que há transferência do bem imóvel. Também, foi destacado que as alienações de imóveis cujo valor é superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país ou mesmo a cláusula de não valer acaso o contrato não seja firmado por escritura pública. 

Ademais, cabe destacar que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, somente se adquirem com o registro no Cartório de Registro dos referidos títulos, salvo nos casos expressos da lei. 

Cuidados necessários antes da assinatura do contrato

Acredito que nesta altura, você já tenha notado que um contrato de compra e venda pode variar da mais simples e modesta relação jurídica entre dois ou mais indivíduos até negócios jurídicos expressivamente complexos e burocráticos e que, se você não tomar as devidas cautelas, pode “se dar muito mal”. Sim,  é necessária a adoção de alguns cuidados durante a celebração de um contrato de compra e venda. 

Acreditamos e esperamos que tenha ficado agora, mais claro a você sobre o que se trata de um contrato de compra e venda. Veja que não é tão simples quanto parece e merece alguns cuidados necessários e peculiaridades que devem ser observadas durante a sua celebração. 

Afinal, um erro durante o contrato de compra e venda, pode ser fatal para você e para seus negócios. Enfim, deve-se sempre estar muito atento ao que está sendo convencionado, como está sendo tratado, o conteúdo do contrato, suas formalidades, requisitos e todos os demais cuidados que já destacamos. 

Então, sempre adote os seguintes cuidados:

• Confira toda a documentação que orbita o bem a venda;
• Conheça bem o que está sendo convencionado: as características do objeto, qualidade, quantidade, valor de mercado, etc;
• Avalie todas as cláusulas do contrato: por mais que pareça óbvio e clichê, leia todo o documento. Procure cláusulas que podem ser abusivas, exorbitantes, ilegais ou, simplesmente, desfavoráveis e que merecem revisões. Veja se tudo que está sendo acordado está presente no documento;
• Estude a outra parte: ainda que superficialmente, dependendo do negócio, é interessante saber com quem se negócia, a fim de evitar futuros problemas. 

Há outros muitos cuidados também que se recomenda, como leitura do memorial descritivo, quitação de quotas condominiais, etc. Por isso, recomenda-se estar auxiliado por uma análise e estudo concreto do negócio jurídico, por vezes, realizado por um profissional competente como um advogado contratualista e especialista em direito imobiliários, por exemplo. 

Contrato de compra e venda para bens já financiados

Os contratos de compra e venda para bens financiados não são raros no Brasil e é muito provável que você conheça, ou até mesmo seja uma das inúmeras pessoas que efetuam um contrato desta espécie. 

O código civil versa que se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

Vale ressaltar que nos contratos de compra e venda é comum que ele seja assinado para posteriormente o comprador conseguir crédito junto a instituição financeira. Já que é sempre o interessado na aquisição do imóvel que fica responsável por buscar crédito.

Qual o prazo do contrato de compra e venda?

Existe prazo para contratos de compra e venda? Não se trata da livre estipulação e vontade das partes? Há algum prazo previsto, legalmente, de forma de caráter geral ou taxativo para essa modalidade contratual? 

Bem, fique atento então, pois agora vamos entender melhor os prazos que podem orbitar sobre a celebração de um contrato de compra e venda. Vejamos.  

Quando falamos em prazo, no que se refere a contratos de compra e venda, devemos estar atentos quanto ao prazo prescricional da promessa de compra e venda, que é de 05 anos. Quanto ao seu prazo de validade, este será determinado no próprio contrato. 

É comum também, na seara consumerista, que contratos de compra e venda tenham prazo de 07 dias para se desistir da compra. Esse prazo serve para compra de imóveis? 

Sim, o prazo de arrependimento após o momento da compra e com total reembolso dos valores pagos, inclusive as taxas de corretagem é de 07 dias, conforme § 10 do art. 67-A, da Lei do distrato imobiliário. 

Nesse sentido, já que se fala de imóveis, o prazo para registro é de 30 dias para que o Cartório de Registro de Imóveis proceda ao registro de um determinado título

Como funciona a rescisão do contrato de compra e venda?

Por fim, vejamos que detalhamos muitos pontos interessantes sobre o universo dos contratos de compra e venda. Foi esclarecido desde o que é um contrato de compra e venda, como ele funciona, seja para objetos móveis ou imóveis até seus requisitos, prazos, documentos e fins. 

E, nesse contexto, não poderíamos deixar de versar sobre o tópico que se refere à extinção de um contrato de Compra e Venda, mais precisamente, sobre o momento e procedimento das rescisões contratuais. 

Então, vejamos o que é e como funcionam as rescisões contratuais na prática. 

A rescisão contratual pode ocorrer por diversos motivos, seja por descumprimento do contrato ou até mesmo desistência ou outro motivo superveniente que não contraria a lei ou as próprias disposições contratuais. 

Mormente, vale dizer que caso haja a rescisão contratual por inadimplemento de obrigações de uma das partes, a outra parte, a qual restou prejuízos em virtude disto, terá direito a indenização de perdas e danos, além da resolução contratual, evidentemente. 

Como se trata de uma rescisão contratual, há de se analisar o motivo da quebra do contrato. Se uma das partes quebrar o contrato, sem justo motivo, então esta poderá responder por essa quebra, seja de forma indenizatória ou outra prevista. Por outro lado, se houver justo motivo, poderá ser isentado ou ainda pleitear eventuais indenizações por parte do outro contratante, caso a rescisão seja em virtude de mora e inadimplemento de suas obrigações. 

Considerando o “Pacta sunt servanda”, isto é,  que os pactos devem ser respeitados e acordos cumpridos, deve-se analisar as cláusulas que regem o contrato e versam sobre a rescisão contratual. Estando essas cláusulas livres de ilegalidades, então devem ser observadas, sem excluir as exigências legais  e demais disposições oriundas dos costumes, princípios e jurisprudência que orbitam o universo dos contratos de compra e venda. 

Considerações finais 

Por fim, tendo em vista que, por vezes, a análise e os cuidados imprescindíveis a serem adotados durante o processo de compra e venda podem ser complexos, extensos e dificultosos de alguma forma, uma dica que ofertamos é que você se valha de um estudo eficiente e competente, prestado por profissionais com ampla experiência e conhecimento no mercado. 

Por isso, em casos complexos, que trata de assuntos muito importantes para você, não exite e procure um suporte assistencial para tanto. 

Caso não vislumbre a necessidade do devido auxílio de um contratualista, advogado ou equipe devidamente qualificada para tanto, pode ser que os resultados esperados sejam até mesmo frustrados. 

Por isso, sempre tome muita atenção sobre o que está sendo convencionado, tenha calma, estude e valha-se de todos os recursos disponíveis para que celebre seu contrato de compra e venda com convicção e segurança.